Konut kredisi
Ev alırken kullanılan, evin kendisinin ipotek olarak gösterildiği uzun vadeli kredi. Ne kadar çekebileceğinizi geliriniz kadar evin değeri ve enerji sınıfı da belirler.
- Kredinin üst sınırı evin ekspertiz değerine ve enerji sınıfına bağlıdır; kalanı peşinattır.
- Başka konutunuz yoksa faizden KKDF ve BSMV alınmaz.
- Vade uzadıkça taksit düşer ama toplam faiz hızla büyür.
- Sabit faizli kredide erken ödeme tazminatı en fazla %1 ya da %2'dir.
Evin yüzde kaçına kredi çıkar?
BDDK, konut kredilerinde kredi tutarının konut değerine oranını sınırlar. Sınır iki şeye bağlıdır: konutun değeri ve binanın enerji kimlik belgesindeki sınıfı.
| Konut değeri | A ve B sınıfı | C sınıfı | Diğer |
|---|---|---|---|
| 5 milyon TL ve altı | %90 | %80 | %70 |
| 5 – 7 milyon TL | %80 | %70 | %60 |
| 7 – 10 milyon TL | %70 | %60 | %50 |
| 10 – 20 milyon TL | %50 | %40 | %30 |
| 20 milyon TL üzeri | %40 | %30 | %20 |
Örnek: ekspertiz değeri 4.000.000 TL olan C sınıfı bir daire için en fazla 3.200.000 TL kredi kullanılabilir. Kalan 800.000 TL ile tapu harcı ve diğer masrafları kendi birikiminizden karşılamanız gerekir.
Vade taksiti ve toplam maliyeti nasıl değiştirir?
Aynı 3.200.000 TL'yi aylık %3,39 faizle (oran örnektir) iki farklı vadede düşünelim:
| Vade | Aylık taksit | Toplam geri ödeme | Toplam faiz |
|---|---|---|---|
| 60 ay | 125.453,47 TL | 7.527.207,99 TL | 4.327.207,99 TL |
| 120 ay | 110.502,78 TL | 13.260.333,78 TL | 10.060.333,78 TL |
Vadeyi iki katına çıkarmak taksiti 14.951 TL düşürür, karşılığında 5.733.126 TL daha fazla faiz ödenir. Yüksek faiz dönemlerinde uzun vade taksiti pek hafifletmez; çünkü taksitin büyük kısmı zaten faizdir. Kendi rakamlarınızı konut kredisi hesaplama aracında deneyin.
Faiz dışındaki masraflar
- Tahsis ücreti: kredi tutarının en fazla binde 5'i.
- Ekspertiz ücreti: evin değerini belirleyen rapor için ödenir; kredi çıkmasa da iade edilmez.
- İpotek işlemleri: banka, ipoteğin konulması için yaptığı masrafı size yansıtabilir.
- DASK: zorunlu deprem sigortası olmadan tapu işlemi yapılamaz.
- Konut ve hayat sigortası: bankalar konut sigortası isteyebilir; hayat sigortası için açık onayınız gerekir. Sigortayı bankanın önerdiği şirketten yaptırmak zorunda değilsiniz.
- Tapu harcı: krediye ait değildir ama aynı gün ödenir; alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder.
Bu kalemlerin hepsi sözleşme öncesi bilgi formunda yazar. Tekliflerde faizin yanında toplam masrafı da karşılaştırın.
Süreç nasıl işler?
- Ön onayBanka gelirinize ve kredi notunuza göre ne kadar kredi verebileceğini bildirir. Ev aramadan önce almak işinizi kolaylaştırır.
- EkspertizSeçtiğiniz evi lisanslı değerleme uzmanı inceler; kredinin üst sınırı bu değere göre belirlenir.
- SözleşmeBilgi formu ve ödeme planı size verilir. İmzalamadan önce eve götürüp sakin kafayla okuyun.
- Tapu ve ipotekTapu devri ile aynı anda banka lehine ipotek konur, kredi tutarı satıcıya ödenir.
Karar vermeden önce
Faiz oranı vade boyunca sabit mi, değişken mi? Sabit faizde taksitiniz hiç değişmez. Faizler ileride düşerse krediyi daha uygun oranla yeniden yapılandırmak mümkündür, ancak erken ödeme tazminatı ve yeni kredinin masrafları bu kazancı azaltır. Erken kapama aracı bu hesabı yapmanıza yardım eder.
Sık sorulan sorular
Konut kredisinde evin yüzde kaçı kadar kredi çekilebilir?
Oran evin değerine ve enerji kimlik belgesindeki sınıfa göre değişir. Değeri 5 milyon TL ve altı olan konutta A ve B sınıfı için %90, C sınıfı için %80, diğerleri için %70'tir. Konut değeri yükseldikçe oran düşer.
Kredilendirme oranı satış fiyatına göre mi hesaplanır?
Hayır. Banka, lisanslı değerleme şirketinin hazırladığı ekspertiz raporundaki değeri esas alır. Ekspertiz değeri satış fiyatının altında çıkarsa aradaki farkı da peşin karşılamanız gerekir.
Konut kredisinde KKDF ve BSMV ödenir mi?
Adınıza kayıtlı başka konutunuz yoksa konut kredisi faizinden KKDF ve BSMV alınmaz; taksit yalnız anapara ve faizden oluşur. Üzerinize kayıtlı konut varsa banka BSMV yansıtabilir; teklif alırken bunu sorun.
Konut kredisini erken kapatırsam ceza öder miyim?
Faiz oranı sabit olan konut kredilerinde banka erken ödeme tazminatı isteyebilir. Kalan vade 36 ayı aşmıyorsa erken ödediğiniz anaparanın en fazla %1'i, aşıyorsa en fazla %2'sidir. Faizi değişken kredilerde tazminat istenemez.
Hangi masraflar çıkar?
Faiz dışında başlıca kalemler: tahsis ücreti, ekspertiz ücreti, ipotek işlem masrafı, zorunlu deprem sigortası (DASK) ve bankanın isteyebileceği konut sigortası. Hayat sigortası sizin onayınızla yapılır. Ayrıca tapuda alıcı ve satıcı ayrı ayrı tapu harcı öder.
Eşimle birlikte kredi çekebilir miyiz?
Evet. Müşterek borçlu olarak başvurduğunuzda iki gelir birlikte değerlendirilir ve ulaşabileceğiniz tutar artar. İki taraf da borcun tamamından sorumlu olur.
İlgili rehber yazıları
Konut kredisi kredilendirme oranı: değer ve enerji sınıfı tablosu
Evin değeri ve enerji sınıfına göre ne kadar kredi çekilir, ne kadar peşinat gerekir.
Kredi TemelleriKKDF ve BSMV Nedir? Kredi Taksitine Etkisi ve Örnek Hesap
Faizin üstüne eklenen iki kesinti: hangi kredide ne kadar, taksiti ne kadar büyütür?
Kredi TemelleriKredi başvurusu neden reddedilir? Başlıca nedenler ve çözümler
Bankaların kredi başvurusunu reddetmesinin en yaygın nedenleri ve tekrar başvurmadan önce yapılacaklar.
Kredi TemelleriYıllık Maliyet Oranı Nedir? Akdi Faizden Farkı ve Hesabı
Akdi faiz, vergili maliyet ve yıllık maliyet oranı: teklifleri karşılaştırırken hangisine bakılır?
Size uygun teklifi birlikte bulalım
Tutarı ve vadeyi yazın, talebinizi bırakın. Uygun bir teklif çıktığında sizi arayalım.